INFORMACIÓN PRÁCTICA PARA CIUDADANOS DE NACIONALIDAD RUSA EN LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES EN ESPAÑA

I.- CUÁNTO TIEMPO NECESITO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA? ¿CUÁNTAS ETAPAS HAY PARA COMPRAR LA VIVIENDA? ¿CUÁNTO TIEMPO NECESITO PARA CADA ETAPA EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA?

La compra de una vivienda en España es rápida y segura, aunque hay que seguir unos pasos obligatorios legalmente y es recomendable ir acompañado de un Abogado. En líneas generales, los pasos fundamentales a seguir son los siguientes:

1)        Disponer de su Pasaporte en vigor y del NIE (Número de Identificación Fiscal en España), necesario para realizar cualquier operación económica en España (ej. Abrir cuenta bancaria, comprar vehículo, inmueble, etc.). Puede obtenerlo personalmente o bien otorgando poderes notariales a un representante suyo en España en cualquier Comisaría de Policía o bien en la Oficina de Extranjeros (entre uno y dos meses). También es posible obtenerlo en su país en la Embajada o Consulado de España (entre tres y cuatro meses).

2)        Comprobar física y jurídicamente la situación de la vivienda que se quiere comprar antes de firmar el contrato: la situación física es imprescindible para saber el estado de conservación, ubicación, etc. La situación jurídica se obtiene, aparte de otros documentos necesarios, de la Certificación de dominio y cargas que puede pedir al Registro de la Propiedad, donde se verificará la titularidad real, superficie, límites, etc. y si la finca está gravada con alguna hipoteca y/u otras cargas reales. Este certificado se obtiene como máximo en diez días.

3)        En el caso que no necesite financiación bancaria, se acude al Notario con un cheque con la cantidad acordada. Una vez firmado el documento de compra, el mismo día se le facilitará una “copia” y en veinte días el Notario le entregará la escritura original. Si fuera necesaria la financiación por parte de un Banco Español, debe añadir a esta etapa unos quince-veinte días aproximadamente.

4)        A contar desde la firma ante Notario, dispone de treinta días para liquidar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, en el caso de según qué países de la antigua URSS (como por ejemplo Kazajstán, Ucrania, etc.) del Impuesto Especial. Ciudadanos de la Federación Rusa no tributan por este concepto debido al Tratado de Doble Imposición entre España y Rusia. Se debe entregar al Registro de la Propiedad la escritura original y la carta de pago de los Impuestos y el Registro de la Propiedad anotará en un mes los nuevos datos del comprador y de la finca.

5)        En estos pasos puede tener una idea general de las etapas a seguir para comprar una vivienda en España y el tiempo que requiere cada etapa. Debe tener en cuenta que no debe estar físicamente en España durante todas estas etapas y su Abogado y/o Gestor pueden facilitarle muchos trámites y ahorrarle dinero y problemas futuros. En casos extremos, incluso puede dar poderes notariales a una persona en concreto para que compre en nombre y cuenta suya una vivienda concreta por una cantidad determinada de dinero.

II.- ¿CON QUÉ DOCUMENTO PUEDO DEMOSTRAR LOS DERECHOS DE PROPIEDAD SOBRE UNA VIVIENDA O SOBRE UN ACTIVO INMOBILIARIO?

Uno de los pilares del éxito del tráfico mercantil y de las inversiones extranjeras en España es la seguridad jurídica que tienen los compradores de bienes inmuebles en el sistema español y la protección que tienen los compradores sobre sus derechos de propiedad.

Para comprar una vivienda en España es necesario firmar el contrato de compraventa ante un Notario e inscribir este documento de compraventa en el Registro de la Propiedad.

Un contrato privado (sin Notario) entre comprador y vendedor no tiene acceso al Registro de la Propiedad, pues sólo los contratos firmados ante Notario tienen este acceso. En este caso, nuestros derechos de comprador sólo los podríamos defender ante el vendedor y podríamos estar expuestos a posibles delitos de estafa.

El hecho de firmar un contrato de compraventa firmado ante Notario sino accede al Registro de la Propiedad tampoco es suficiente para demostrar nuestros derechos ante terceros, por lo que la plena protección de la propiedad y de nuestros derechos la obtendremos inscribiendo el documento de compra firmado ante Notario al Registro de la Propiedad, previo pago de todas las tasas e impuestos. Cuando se compra un inmueble en España, el asesor legal encarga a su Gestor hacer todos los trámites necesarios de registros de documentos y de pago de impuestos, no habiendo ningún riesgo en esta tramitación.

III.- ¿QUÉ IMPUESTOS HAY QUE PAGAR PARA COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA?

1)      Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 8%, en casos de propiedades nuevas o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 8%, en casos de propiedades de segunda mano. En el supuesto de locales comerciales el IVA es del tipo 18%.

2)        Impuesto Especial al tipo del 3%. Según el Convenio entre el Gobierno del Reino de España y el Gobierno de la Federación Rusa suscrito en fecha 16 de diciembre de 1998, los ciudadanos rusos que compran un inmueble en España no están obligados a pagar este impuesto, pero hay países, como Ucrania, que no han suscrito ningún Convenio similar al descrito y están obligados a pagar el tipo del 3% adicional sobre el valor catastral del inmueble.

3)        Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) al tipo del 1% en caso de vivienda nueva.

4)        Gastos de Notaría, donde se prepara y firma la Escritura Pública, depende del valor de la propiedad, pero en ningún caso puede superar el porcentaje del 0,3%. Normalmente supone unos gastos que oscilan entre 400 y 1.000 € dependiendo de la cantidad económica y complicación de la operación.

5)        Gastos de Registro de la Propiedad, donde se registra la propiedad a su nombre, dependiendo del valor registral de la propiedad pero no excediendo del 0,2%. Supone entre 300 y 500 € aproximadamente.

6)        Seguro de la vivienda, que depende del precio de la propiedad adquirida.

7)        Si se compra con financiación de un banco español el comprador o compradores estarán obligados a suscribir un seguro de vida. Normalmente, los seguros de los bancos, tanto el de vivienda como el seguro de vida, son muy caros y, al cabo de un año se pueden cambiar de compañía, obteniendo unas cuotas más económicas.

8)        La comisión a la agencia inmobiliaria la paga normalmente el vendedor.

IV.- ¿CUÁNTO CUESTA MANTENER AL AÑO UNA VIVIENDA EN ESPAÑA? ¿QUÉ DIFERENCIA DE COSTE HAY ENTRE UNA CASA O VILLA Y UN PISO?

1)        El mantenimiento de una vivienda en España depende de diversos factores que influirán en nuestros gastos fijos y variables. Estos factores son importantes en la decisión de compra de una vivienda y también en la decisión de si esta vivienda se quiere alquilar.

2)        Impuesto sobre los bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto es anual, se puede domiciliar en una cuenta bancaria y varía en función del valor catastral, que depende de la superficie, volumen de edificación y situación. Puede oscilar entre 400 a 2.000 € en el caso de una gran villa.

3)        Gastos de Suministros de Electricidad, Agua y Gas. Aunque no vivamos en el inmueble comprado, las compañías de suministro de energía nos cobran un mínimo mensual, aproximadamente 15 € mensuales por compañía o superiores en viviendas con unas necesidades energéticas superiores. Es importante pagar estas facturas pues en el caso de viviendas antiguas pueden surgir complicaciones.

4)        Tasa de recogida de basuras. Aprox. 40 – 70 € anuales.

5)        Gastos de Comunidad. Estos gastos coinciden en el mantenimiento de pisos o apartamentos y en el mantenimiento de chalets de lujo situados en urbanizaciones de prestigio. En el primer caso, el mantenimiento se debe a gastos que deben sufragar todos los vecinos para la limpieza de las zonas comunitarias (escalera, párking, entrada), mantenimiento de ascensores, jardín, piscina, etc. y dependerá del tamaño de la comunidad, de qué servicios tiene la comunidad y de cuántos vecinos existen. En el segundo caso, se debe tener en cuenta que no todas las Urbanizaciones, aunque estén situadas en zonas de lujo tienen gastos de comunidad, aunque hay algunas que sí. En caso afirmativo, es frecuente un gasto común en seguridad, mantenimiento de jardines, mantenimiento de zonas deportivas comunes (pistas de tenis, pádel-tenis, piscinas, etc.) El coste económico aproximativo varía en función de varios factores y oscila entre 70 y 400 € mensuales.

Es importante hacer hincapié en este punto, pues si se quiere comprar un piso, es aconsejable también hablar con el Presidente de la Comunidad de Propietarios, por si ese año hay la intención por parte de la Comunidad de hacer reformas en el edificio (pintura fachada, reforma balcones, etc.). Esto no es un gasto anual, sino un gasto ocasional que se puede dar en caso de reforma o pintura del edificio.

6)        Certificación de eficiencia energética: Desde el día 14 de abril de 2.013 se requiere en España la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de ésta puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.

V.- ¿QUÉ DOCUMENTOS SON NECESARIOS PARA UN CIUDADANO RUSO PARA REALIZAR LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA O UN INMUEBLE: NIE, PASAPORTE,…?

Los documentos necesarios para comprar una vivienda en España son el pasaporte en vigor y el NIE.

Para la obtención del NIE existen varias posibilidades:

1. Si se encuentra en España, puede presentarse personalmente en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría de Policía del lugar de residencia y deberá cumplir con dos requisitos:

a) No estar en situación irregular en España.

b) La presentación de documentos que justifiquen los motivos de la petición. Un ejemplo es el interés en comprar una vivienda en España o comprar un vehículo.

La solicitud puede ser presentada por medio de un representante con poder asignado para tramitar el número de identificación. El poder necesario es un poder Notarial en su país de origen (Rusia) con la Apostilla de la Haya. También tendrá que justificar y documentar los motivos de su petición, como un precontrato de compraventa.

2. Si se encuentra en su país de residencia (en Rusia), puede solicitar el número de identificación en las misiones diplomáticas o el consulado español. Esta gestión puede tardar entre tres y cuatro meses.

Lo más recomendable es que inicie el trámite de solicitud para la concesión del NIE en España si quiere agilizar el trámite e ir más rápido, ya sea personalmente o a través de un representante que puede ser el agente inmobiliario o una persona de confianza.

Para poder solicitar el número de identificación de extranjeros debe tener una situación regular en España (ej. Visado de turista no caducado).

Al ingresar en España, ya sea como turista o con un visado, se encuentra en situación regular de estancia. Ese tiempo de situación de estancia dependerá: como turista tiene un máximo de noventa días y con visado el tiempo de vigencia del mismo. Antes que finalice su estancia solicite el NIE justificando los motivos de la petición, después no podrá hacerlo hasta regularizar su situación.

Si solicitara el NIE encontrándose en situación irregular puede ser motivo de apertura de expediente y sanción con consecuencias no deseadas.

VI.- ¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO PARA ABRIR UNA CUENTA EN UN BANCO ESPAÑOL ¿Y PARA RECIBIR, COMO CIUDADANO RUSO, UNA HIPOTECA DE UN BANCO ESPAÑOL?

Para abrir una cuenta bancaria, si tiene la residencia fiscal en España es necesaria sólo la tarjeta de residencia fiscal. Si tiene la residencia fiscal en el extranjero, será necesario un pasaporte en vigor con fotocopia y la presencia personal. El banco abrirá la cuenta y solicitará un Certificado de No Residencia con su autorización y la cuenta quedará bloqueada hasta la obtención de dicho certificado.

En relación a la solicitud de un crédito hipotecario por parte de un extranjero extracomunitario a un Banco Español es necesario: pasaporte en vigor, certificado de ingresos del trabajo (traducido y legalizado adecuadamente), NIE (número de identificación del extranjero). En el caso de tener propiedades en su país de origen, documentos que lo justifiquen.

Aunque seguramente será más fácil de obtener el crédito en un Banco en su país es una posibilidad que no debe descartar.

Josep Bosch i Buch

Abogado

Colegiado nº 28.241 ICAB