EL NUEVO MARCO DEL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL

La reciente propuesta legislativa del Gobierno, el Real Decreto 892/2013 de 15 de noviembre 2.013 por el que se regula el Registro Público Concursal, viene a enmendar los problemas con los que se afrontaba hasta el día de hoy la legislación concursal española con respecto a la publicidad concursal, tras las reformas que se han venido efectuando en esta materia desde el año 2.009. Este Real Decreto entrará en vigor el 3 de marzo de 2.014.

Actualmente el artículo 23 Ley Concursal establece en su apartado 1 que la declaración de concurso se publicará mediante extracto y de forma gratuita en el Boletín Oficial del Estado y añade en su apartado 2 que el juez, de oficio o a instancia de parte, podrá acordar cualquier publicidad complementaria que se considere imprescindible para la efectiva difusión de los actos del concurso. 

La finalidad del presente Real Decreto es optimizar el funcionamiento del Registro Público Concursal que se creó en el año 2.005, el cual fue implementado como un mecanismo para dar publicidad a los resultados y la tramitación de los concursos de acreedores, con el objetivo de garantizar la transparencia y la seguridad jurídica. 

El objeto y finalidad de la reforma es asegurar la difusión, coordinación y publicidad de las resoluciones procesales y sobre los asientos registrales derivados del proceso concursal, así como de las actas, anuncios y resoluciones procesales sobre los acuerdos extrajudiciales de pago introducidos por la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, los procedimientos de homologación de los acuerdos de refinanciación y los asientos registrales derivados de los mismos. Ello sin perjuicio de medidas complementarias que se puedan acordar y sin perjuicio de determinados actos personales de comunicación o notificación que en la propia Ley Concursal se establecen. 

El Registro Público Concursal almacenará toda la información relativa a los distintos concursos, trámites y acuerdos extrajudiciales, de esta manera se facilitará el trabajo de los juristas, empresas, bancos, autoridad pública y cualquier interesado que no tenga ninguna relación con los concursos.

El Registro tendrá el papel de instrumento coordinador entre los Juzgados de lo Mercantil, el Colegio de Registradores de la Propiedad, el Registro Mercantil, el Registro de Bienes Muebles de España y el resto de organismos de la Administración Pública.

La estructura del nuevo Registro Público Concursal  será estructurada en tres secciones:

  

I. Sección primera, que dará publicidad de todas las resoluciones procesales dictadas durante  el proceso concursal y de  las resoluciones  especificadas en el art. 23.2 Ley Concursal. 

II. Sección segunda, que contendrá las resoluciones registrales anotadas en los diferentes registros, incluyendo tanto las resoluciones que declaran culpable al concursado como las referidas a los administradores concursales.

III. Sección tercera, que comunicará el inicio y la finalización de los acuerdos extrajudiciales de pago, así como las previsiones de la publicidad edictal del proceso de homologación judicial de los acuerdos de refinanciación.

La información de esta sección relativa a los acuerdos extrajudiciales de pago se podrá verificar tanto por el nombre del mediador concursal (nueva figura introducida por la citada “Ley de Emprendedores”) como por los datos fiscales del concursado.

Este real Decreto cumple con la normativa de protección de datos personales aplicando a los datos de carácter personal incluidos en las resoluciones concursales publicadas en el Registro Público Concursal las medidas de seguridad de nivel medio y estableciendo que dichos datos serán cancelados con carácter general dentro del mes siguiente a que finalicen sus efectos.

Finalmente, la aprobación de este Real Decreto prevé la interconexión con los restantes registros públicos concursales de los restantes países de la Comunidad Europea, que precisará más la seguridad jurídica mercantil.

           Laia Bilbao i Caus                                                            Natalia Palit

             Abogada                                                                             Abogada

             Col. nº 2.941 ICAG y 28.659 ICAB                                                      Col. nº 39.217 ICAB

LA NUEVA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO, DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

El pasado 28 de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuyo objeto principal es el desarrollo sostenible del medio urbano que se materializa mediante la creación en la propia legislación de actuaciones en materia de rehabilitación, regeneración y renovación de los edificios.

Ya en la propia Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, se reconoció que la tradición urbanística española se ha volcado fundamentalmente en la producción de nueva ciudad, descompensando el equilibrio que necesariamente debe existir entre estas actuaciones, y aquellas otras orientadas hacia los tejidos urbanos ya existentes, que son más complejas tanto desde un punto de vista social como económico, en un contexto tan desfavorable como el actual.

La rehabilitación y la regeneración y renovación urbanas coadyuvan a la reconversión de otros sectores, entre ellos, fundamentalmente el turístico, clave para la economía de nuestro país y supone más de un 10,2 % del PIB. Numerosos destinos turísticos se enfrentan a un deterioro físico de sus dotaciones y respecto de los cuales, la aplicación de estrategias de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas podría generar impactos positivos que serían útiles para el desarrollo económico de España.

El parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbana. Téngase en cuenta que aproximadamente un 55% de dicho parque edificado es anterior al 1980 (13.759.266) y casi el 21% cuenta con más de 50 años (5.226.133).

Esta normativa persigue tres objetivos:

a. Potenciar la rehabilitación edificadora y la regeneración y renovación urbanas.

b. Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la
construcción, en este caso con las rehabilitaciones.

c. Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo.

Estos tres objetivos se persiguen para asemejar la legislación española a la normativa comunitaria en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.

Esta ley introduce en el ordenamiento jurídico español el concepto de Informe de Evaluación de los Edificios que podrá ser requerido por la administración competente (Comunidades Autónomas o, en su defecto, administración de entes locales) a los propietarios de inmuebles en un edificio tipificado como vivienda colectiva (compuesto por más de una vivienda, incluyendo hoteles y residencias). El citado informe constará de las siguientes partes:

a. Evaluación del estado del edificio.

b. Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad (para personas con discapacidad).

c. Certificación de eficiencia energética (requerido en el marco de la Unión Europea, que ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico español mediante RD 235/2013, de 5 abril).

Este informe lo deberá realizar un técnico facultativo o en caso de un edificio de un ente público un informe realizado por los responsables de los servicios técnicos de ese ente. Las deficiencias que se observen en relación con la evaluación se justificarán en el informe bajo el criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba. En caso de que este informe se haya certificado por un técnico que no tenga los requisitos para serlo, la administración competente sancionará con una multa de 1.001 euros a 6.000 euros.

Estos informes se harán a instancia de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios y tendrá una periodicidad mínima de 10 años sin perjuicio de que en el ámbito de sus competencias las Comunidades Autónomas y los entes locales puedan establecer un periodo menor.

Esta nueva ley también regula las actuaciones sobre el medio urbano que son aquellas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria cuando no cumplan los requisitos estipulados por la norma. Estas obras deben realizarlas los propietarios y los titulares de derecho real de uso, por las comunidades de propietarios o agrupación de las mismas o en su caso las administraciones públicas; estas actuaciones se harán a instancia de la administración pública competente o en su caso de una persona que ostente un derecho real sobre el inmueble en cuestión. Todas aquellas actuaciones que alteren la ordenación urbanística vigente se deberá informar a la administración pública correspondiente para que ella misma lo modifique.

Sobre las actuaciones de rehabilitación la normativa prevé que se podrán ocupar superficies de espacios libres o de dominio público cuando sea indispensable para la instalación de ascensores u otros elementos y también cuando se consiga reducir como mínimo un 30% del gasto en calefacción, refrigeración o del consumo de agua, como la instalación de aislamientos o de dispositivos especiales de esta índole; todas estas actividades necesitarán una memoria de viabilidad económica con un mínimo de elementos “numerus clausus” estipulados en la normativa. Cuando se ejecutan estas acciones de ocupación de espacios de dominio público una vez firmes en vía administrativa producen los siguientes efectos:

a. Declaración de utilidad pública o interés social.

b. Legitima la ocupación de estos espacios de propiedad municipal.

c. Marca el inicio de las actuaciones a realizar por el ente público competente.

La administración puede ejecutar estas actuaciones en virtud de la normativa supletoria común (Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común, Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, de Contratos del Sector Público, Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local). La forma de gestión de esta ejecución se puede hacer de dos tipos:

a. Expropiación: en virtud de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954.

b. Ejecución subsidiaria a cargo de la Administración.

En algunos casos cuando la Administración ejecuta, los ciudadanos se encuentran en una situación de desamparo, por eso se crea la figura del derecho al realojo y al posterior retorno, todos estos aspectos establecidos por el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

En esta última fase de ejecución están legitimados para participar además de los entes públicos, las comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas y las asociaciones administrativas.  Estos entes, en virtud de su naturaleza, podrán:

a. Actuar en el mercado con plena capacidad jurídica, pudiendo otorgar escritura pública, ser beneficiarios de subvenciones y de la expropiación, pedir financiación externa y firmar convenios o contratos para financiar las actuaciones (contrato de cesión, de permuta o de arrendamiento).

b. Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos de la Administración. Estas asociaciones tendrán personalidad jurídica propia, sus acuerdos se realizarán por mayoría simple (a menos que sus estatutos digan lo contrario).

Finalmente, se pone de manifiesto que esta nueva normativa modifica algunos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, la Ley 58/2008, de 17 de diciembre, General Tributaria, entre las más importantes.

En conclusión, con esta nueva normativa se quiere fomentar el sector de la construcción, el más castigado por la coyuntura económica, mejorando el parque inmobiliario español y modernizarlo para acercarlo al parque inmobiliario del conjunto de la Unión Europea.

Laia Bilbao i Caus                                              Asier Abad Mínguez   
Abogada                                                             Estudiante - 

Col. nº 28.659 ICAB y nº 2.941 ICAG                    Delegado 3r curso Derecho U. Abat Oliba CEU
                                                                           Cofundador “Club de Juristes U. Abat Oliba CEU”

                                                                                             

REAL DECRETO 515/2013, DE 5 DE JULIO: LOS CRITERIOS Y EL PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR Y REPERCUTIR LAS RESPONSABILIDADES POR INCUMPLIMIENTO DEL DERECHO DE LA UNIÓN EUROPEA

 

Desde el Tratado de adhesión de España a las Comunidades Europeas de 1986, el Estado Español como Estado miembro de la Unión Europea queda obligado a aplicar el Derecho de la Unión Europea, de acuerdo con los principios de primacía y de efecto directo del derecho europeo y el de colaboración leal, entre otros.

No obstante, el Estado español se configura históricamente como Estado territorialmente descentralizado, y tal como articula el artículo 148 de la Constitución las Comunidades Autónomas podrán asumir una serie de competencias previstas con carácter de ‘numerus clausus’ (excepto que haya cesión de competencias por parte del Estado hacia las CCAA).

Algunas de esas competencias asumidas por las CCAA en sus Estatutos de Autonomía están transferidas en parte a la Unión Europea, como es el caso de la ordenación de la agricultura, de la ganadería o de la pesca.

El Tratado de Funcionamiento de la UE determina que el Estado español es el responsable ante las instituciones europeas del incumplimiento de las administraciones periféricas internas del derecho comunitario. Por eso, cuando una Comunidad Autónoma u otra administración periférica incumplen una normativa comunitaria o no traspone correctamente una directiva comunitaria, el responsable es el Estado español y los órganos de la UE sancionan directamente a España.

Con este reglamento, el Estado español queda facultado para repercutir las responsabilidades a las administraciones periféricas y sancionarlas por el incumplimiento en que ha incurrido dicha administración de la aplicación de la normativa de la UE.  

Con respecto al procedimiento de repercusión de responsabilidades cabe resaltar los siguientes aspectos:

a)   La Secretaría General de Coordinación Autonómica y Local del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas es el órgano encargado de iniciar e instruir este procedimiento, que será resuelto por el Consejo de Ministros mediante acuerdo. Este procedimiento se iniciará ‘ex officio’ mediante acuerdo de la Secretaría General, y deberá notificarse a los interesados en el plazo de 2 meses desde que se reciba la notificación a cualquier órgano de la Administración General del Estado por parte de las instituciones comunitarias. 

b)   Después de la notificación se adoptará un acuerdo de iniciación, además de informar la posibilidad de pago voluntario anticipado de la deuda en cualquier momento del procedimiento. Una vez dictado este acuerdo se dará curso a la fase de instrucción.

c)     La fase de instrucción se inicia cuando se notifica a los interesados del acuerdo de iniciación, éstos tienen de 10 a 15 días para formular alegaciones y proponer prueba.

d)     Después de la fase de alegaciones se da curso a la fase de informes, en la cual el órgano instructor pedirá a la Abogacía del Estado y a la Secretaría de Estado para la Unión Europea (dependiente del Ministerio de Asuntos Exteriores y Cooperación) informes acerca del procedimiento, que serán emitidos en el plazo de 10 días, aunque puede ampliarse sin llegar a sobrepasar el plazo de 1 mes.

e)     Concluida esta fase, se da trámite de audiencia para que se presenten alegaciones y justificaciones. Una vez resueltas las mismas por el órgano instructor, él mismo deberá presentar al Consejo de Ministros una propuesta de resolución, que deberá resolver antes de que expire el plazo de 6 meses desde el acuerdo de iniciación. El Consejo de Ministros resolverá y se publicará en el BOE y se notificará a los interesados. En un plazo de 2 meses deberán efectuar el pago, en caso de que no se satisfaga la deuda en plazo, el Ministerio de Hacienda hará uso de los mecanismos de exacción que incluirán a la cuantía los intereses de demora estipulados en el Reglamento General de Recaudación, estos mecanismos se efectuarán mediante la compensación, deducción o retención a cargo de los importes satisfechos directamente por el Estado y subsidiariamente con cargo a la otra Administración Pública.

f)    Estas acciones prescribirán pasados 4 años desde que el Estado haya satisfecho la sanción impuesta por la UE.

  

La presente normativa también es aplicable a las entidades del sector público estatal, no obstante, en este caso no se aplicarán los mecanismos de exacción previstos en dicha legislación, sino que se realizará mediante la compensación con las deudas de la Administración General del Estado siempre que sean líquidas, vencibles y exigibles.

Supletoriamente a este Real Decreto serán de aplicación las previsiones de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Laia Bilbao i Caus                                              Asier Abad Mínguez   
Abogada                                                             Estudiante - 

Col. nº 28.659 ICAB y nº 2.941 ICAG                    Delegado 3r curso Derecho U. Abat Oliba CEU
                                                                           Cofundador “Club de Juristes U. Abat Oliba CEU”

LA NUEVA LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS

El pasado 5 de junio se publicó en el Boletín Oficial del Estado la reciente Ley 4/2013, de 4 de junio, por la que se adoptan medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, como solución para dar una respuesta a la grave situación que atraviesa el mercado inmobiliario español.

Por medio de esta ley se buscan mecanismos para flexibilizar y dinamizar el mercado arrendaticio, el cual en España no tiene una tradición histórica tan arraigada como el mercado de la propiedad, y se intentan crear medios para atraer al mayor número posible de viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados, con la finalidad de obtener un beneficio a la movilidad de los trabajadores.

Tales mecanismos se materializan con una modificación de la Ley española 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fundamentalmente las siguientes:

1)        Se modifican los preceptos relativos al régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes.

Las partes podrán acordar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

2)        Se potencia además la fijación de una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas por la ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación o de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

3)        Queda excluido de la aplicación de esta Ley el uso del alojamiento privado para el turismo, para que sean regulados exclusivamente por la normativa sectorial específica, o en su defecto, se le aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.

4)        Normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos del arrendador y del arrendatario no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, prevaleciendo la fe pública registral frente a los arrendamientos que no hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad, fijando un plazo de 6 meses para que el Gobierno modifique el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, en especial, en lo relativo a la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

5)        Se modifica el régimen de prórrogas de los arrendamientos, reduciéndose de cinco a tres años la posibilidad de prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.

6)        Se prevé la posibilidad de la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos.

7)        Derecho de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, con posibilidad de convenir una indemnización por dicho desistimiento.

8)        Se establecen modificaciones en los artículos relativos a la resolución del derecho del arrendador, enajenación de la vivienda arrendada, separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, muerte del arrendatario, actualización de la renta, obras de mejora, arrendatarios con discapacidad y resolución de pleno derecho.

9)        Con respecto a la regulación de las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de Emancipación, se mantienen algunas de las ayudas de subsidiación de préstamos reconocidas con anterioridad y otras ayudas que se enumeran en la Disposición Adicional Segunda de la Ley, si bien se suprimen las reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.

10)    Se configura un régimen de transitoriedad para que los contratos de arrendamiento celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley puedan adaptarse al mismo si es de interés de las partes.

11)    Se introducen cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil, de los cuales destacamos los siguientes:

i)     Procedimientos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas;

ii)   Régimen de comunicación edictal;

iii) Acumulación de la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo con la acción de reclamación de rentas periódicas;

iv) Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Laia Bilbao Caus

Abogada

Colegiada nº 2.941 ICAG y 28.659 ICAB