El pasado 28 de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuyo objeto principal es el desarrollo sostenible del medio urbano que se materializa mediante la creación en la propia legislación de actuaciones en materia de rehabilitación, regeneración y renovación de los edificios.
Ya en la propia Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, se
reconoció que la tradición urbanística española se ha volcado fundamentalmente
en la producción de nueva ciudad, descompensando el equilibrio que
necesariamente debe existir entre estas actuaciones, y aquellas otras
orientadas hacia los tejidos urbanos ya existentes, que son más complejas tanto
desde un punto de vista social como económico, en un contexto tan desfavorable
como el actual.
La rehabilitación y la
regeneración y renovación urbanas coadyuvan a la reconversión de otros
sectores, entre ellos, fundamentalmente el turístico, clave para la economía de
nuestro país y supone más de un 10,2 % del PIB. Numerosos destinos turísticos
se enfrentan a un deterioro físico de sus dotaciones y respecto de los cuales,
la aplicación de estrategias de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas podría generar impactos positivos que serían útiles para el desarrollo
económico de España.
El parque edificado español
necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbana.
Téngase en cuenta que aproximadamente un 55%
de dicho parque edificado es anterior al
1980 (13.759.266) y casi el 21%
cuenta con más de 50 años
(5.226.133).
Esta normativa persigue tres
objetivos:
b. Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la
construcción, en este caso con las rehabilitaciones.
Estos tres objetivos se persiguen
para asemejar la legislación española a la normativa comunitaria en relación
con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza
energética.
Esta ley introduce en el
ordenamiento jurídico español el concepto de Informe de Evaluación de los Edificios que podrá ser requerido por
la administración competente (Comunidades Autónomas o, en su defecto,
administración de entes locales) a los propietarios de inmuebles en un edificio
tipificado como vivienda colectiva (compuesto por más de una vivienda,
incluyendo hoteles y residencias). El citado informe constará de las siguientes
partes:
Este informe lo deberá realizar
un técnico facultativo o en caso de
un edificio de un ente público un informe realizado por los responsables de los servicios técnicos
de ese ente. Las deficiencias que se observen en relación con la evaluación se
justificarán en el informe bajo el criterio y la responsabilidad del técnico
competente que lo suscriba. En caso de que este informe se haya certificado por
un técnico que no tenga los requisitos para serlo, la administración competente
sancionará con una multa de 1.001 euros
a 6.000 euros.
Estos informes se harán a
instancia de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios y tendrá
una periodicidad mínima de 10 años sin perjuicio de que en el ámbito de sus
competencias las Comunidades Autónomas y los entes locales puedan establecer un
periodo menor.
Esta nueva ley también regula las
actuaciones sobre el medio urbano
que son aquellas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria cuando no cumplan los requisitos
estipulados por la norma. Estas obras deben realizarlas los propietarios y los titulares de derecho real de uso, por las comunidades de
propietarios o agrupación de las mismas o en su caso las administraciones
públicas; estas actuaciones se harán a instancia
de la administración pública
competente o en su caso de una persona
que ostente un derecho real sobre el inmueble en cuestión. Todas aquellas
actuaciones que alteren la ordenación urbanística vigente se deberá informar a
la administración pública correspondiente para que ella misma lo modifique.
Sobre las actuaciones de
rehabilitación la normativa prevé que se podrán ocupar superficies de espacios libres
o de dominio público cuando sea indispensable para la instalación de ascensores u otros elementos y también cuando se
consiga reducir como mínimo un 30% del gasto en calefacción, refrigeración
o del consumo de agua, como la
instalación de aislamientos o de dispositivos especiales de esta índole; todas
estas actividades necesitarán una memoria
de viabilidad económica con un mínimo de elementos “numerus clausus”
estipulados en la normativa. Cuando se ejecutan estas acciones de ocupación de
espacios de dominio público una vez firmes en vía administrativa producen los
siguientes efectos:
La administración puede ejecutar
estas actuaciones en virtud de la normativa supletoria común (Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen
Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común, Real Decreto Legislativo
3/2011, de 14 de noviembre, de Contratos del Sector Público, Ley 7/1985, de 2
de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local). La forma de gestión
de esta ejecución se puede hacer de dos tipos:
En algunos casos cuando la
Administración ejecuta, los ciudadanos se encuentran en una situación de
desamparo, por eso se crea la figura del derecho al realojo y al posterior retorno,
todos estos aspectos establecidos por el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20
de Junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
En esta última fase de ejecución
están legitimados para participar
además de los entes públicos, las comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas y las asociaciones administrativas. Estos entes, en virtud de su naturaleza,
podrán:
a. Actuar
en el mercado con plena capacidad
jurídica, pudiendo otorgar escritura pública, ser beneficiarios de
subvenciones y de la expropiación, pedir financiación externa y firmar
convenios o contratos para financiar las actuaciones (contrato de cesión,
de permuta o de arrendamiento).
b. Constituirse
en asociaciones administrativas
para participar en los concursos de la Administración. Estas asociaciones
tendrán personalidad jurídica propia, sus acuerdos se realizarán por
mayoría simple (a menos que sus estatutos digan lo contrario).
Finalmente, se pone de manifiesto
que esta nueva normativa modifica algunos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Públicas, la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, la Ley 58/2008, de 17 de diciembre, General
Tributaria, entre las más importantes.
En
conclusión, con esta nueva normativa se quiere fomentar el sector de la construcción,
el más castigado por la coyuntura económica, mejorando el parque inmobiliario español y modernizarlo
para acercarlo al parque inmobiliario del conjunto de la Unión Europea.
Laia Bilbao i Caus
Asier Abad Mínguez
Abogada Estudiante -
Abogada Estudiante -
Col. nº 28.659 ICAB y nº 2.941 ICAG Delegado 3r curso
Derecho U. Abat Oliba CEU
Cofundador “Club de Juristes U. Abat Oliba CEU”
Cofundador “Club de Juristes U. Abat Oliba CEU”
