El pasado 5 de junio se publicó en el Boletín Oficial del Estado la reciente Ley 4/2013, de 4 de junio, por la que se adoptan medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, como solución para dar una respuesta a la grave situación que atraviesa el mercado inmobiliario español.
Por medio de esta ley se buscan mecanismos para flexibilizar y dinamizar el mercado arrendaticio, el cual en España no tiene una tradición histórica tan arraigada como el mercado de la propiedad, y se intentan crear medios para atraer al mayor número posible de viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados, con la finalidad de obtener un beneficio a la movilidad de los trabajadores.
Tales mecanismos se materializan con una modificación de la Ley española 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fundamentalmente las siguientes:
1) Se modifican los preceptos relativos al régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes.
Las partes podrán acordar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
2) Se potencia además la fijación de una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas por la ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación o de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
3) Queda excluido de la aplicación de esta Ley el uso del alojamiento privado para el turismo, para que sean regulados exclusivamente por la normativa sectorial específica, o en su defecto, se le aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
4) Normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos del arrendador y del arrendatario no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, prevaleciendo la fe pública registral frente a los arrendamientos que no hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad, fijando un plazo de 6 meses para que el Gobierno modifique el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, en especial, en lo relativo a la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.
5) Se modifica el régimen de prórrogas de los arrendamientos, reduciéndose de cinco a tres años la posibilidad de prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
6) Se prevé la posibilidad de la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos.
7) Derecho de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, con posibilidad de convenir una indemnización por dicho desistimiento.
8) Se establecen modificaciones en los artículos relativos a la resolución del derecho del arrendador, enajenación de la vivienda arrendada, separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, muerte del arrendatario, actualización de la renta, obras de mejora, arrendatarios con discapacidad y resolución de pleno derecho.
9) Con respecto a la regulación de las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de Emancipación, se mantienen algunas de las ayudas de subsidiación de préstamos reconocidas con anterioridad y otras ayudas que se enumeran en la Disposición Adicional Segunda de la Ley, si bien se suprimen las reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
10) Se configura un régimen de transitoriedad para que los contratos de arrendamiento celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley puedan adaptarse al mismo si es de interés de las partes.
11) Se introducen cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil, de los cuales destacamos los siguientes:
i) Procedimientos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas;
ii) Régimen de comunicación edictal;
iii) Acumulación de la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo con la acción de reclamación de rentas periódicas;
iv) Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
Laia Bilbao Caus
Abogada
Colegiada nº 2.941 ICAG y 28.659 ICAB
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