miércoles, 31 de julio de 2013

LA NUEVA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO, DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS



El pasado 28 de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuyo objeto principal es el desarrollo sostenible del medio urbano que se materializa mediante la creación en la propia legislación de actuaciones en materia de rehabilitación, regeneración y renovación de los edificios.

Ya en la propia Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, se reconoció que la tradición urbanística española se ha volcado fundamentalmente en la producción de nueva ciudad, descompensando el equilibrio que necesariamente debe existir entre estas actuaciones, y aquellas otras orientadas hacia los tejidos urbanos ya existentes, que son más complejas tanto desde un punto de vista social como económico, en un contexto tan desfavorable como el actual.

La rehabilitación y la regeneración y renovación urbanas coadyuvan a la reconversión de otros sectores, entre ellos, fundamentalmente el turístico, clave para la economía de nuestro país y supone más de un 10,2 % del PIB. Numerosos destinos turísticos se enfrentan a un deterioro físico de sus dotaciones y respecto de los cuales, la aplicación de estrategias de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas podría generar impactos positivos que serían útiles para el desarrollo económico de España.

El parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbana. Téngase en cuenta que aproximadamente un 55% de dicho parque edificado es anterior al 1980 (13.759.266) y casi el 21% cuenta con más de 50 años (5.226.133).

Esta normativa persigue tres objetivos:

a. Potenciar la rehabilitación edificadora y la regeneración y renovación urbanas.

b. Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la
construcción, en este caso con las rehabilitaciones.
c. Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo.

Estos tres objetivos se persiguen para asemejar la legislación española a la normativa comunitaria en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.

Esta ley introduce en el ordenamiento jurídico español el concepto de Informe de Evaluación de los Edificios que podrá ser requerido por la administración competente (Comunidades Autónomas o, en su defecto, administración de entes locales) a los propietarios de inmuebles en un edificio tipificado como vivienda colectiva (compuesto por más de una vivienda, incluyendo hoteles y residencias). El citado informe constará de las siguientes partes:

a. Evaluación del estado del edificio.
b. Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad (para personas con discapacidad).
c. Certificación de eficiencia energética (requerido en el marco de la Unión Europea, que ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico español mediante RD 235/2013, de 5 abril).

Este informe lo deberá realizar un técnico facultativo o en caso de un edificio de un ente público un informe realizado por los responsables de los servicios técnicos de ese ente. Las deficiencias que se observen en relación con la evaluación se justificarán en el informe bajo el criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba. En caso de que este informe se haya certificado por un técnico que no tenga los requisitos para serlo, la administración competente sancionará con una multa de 1.001 euros a 6.000 euros.

Estos informes se harán a instancia de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios y tendrá una periodicidad mínima de 10 años sin perjuicio de que en el ámbito de sus competencias las Comunidades Autónomas y los entes locales puedan establecer un periodo menor.

Esta nueva ley también regula las actuaciones sobre el medio urbano que son aquellas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria cuando no cumplan los requisitos estipulados por la norma. Estas obras deben realizarlas los propietarios y los titulares de derecho real de uso, por las comunidades de propietarios o agrupación de las mismas o en su caso las administraciones públicas; estas actuaciones se harán a instancia de la administración pública competente o en su caso de una persona que ostente un derecho real sobre el inmueble en cuestión. Todas aquellas actuaciones que alteren la ordenación urbanística vigente se deberá informar a la administración pública correspondiente para que ella misma lo modifique.

Sobre las actuaciones de rehabilitación la normativa prevé que se podrán ocupar superficies de espacios libres o de dominio público cuando sea indispensable para la instalación de ascensores u otros elementos y también cuando se consiga reducir como mínimo un 30% del gasto en calefacción, refrigeración o del consumo de agua, como la instalación de aislamientos o de dispositivos especiales de esta índole; todas estas actividades necesitarán una memoria de viabilidad económica con un mínimo de elementos “numerus clausus” estipulados en la normativa. Cuando se ejecutan estas acciones de ocupación de espacios de dominio público una vez firmes en vía administrativa producen los siguientes efectos:

a. Declaración de utilidad pública o interés social.
b. Legitima la ocupación de estos espacios de propiedad municipal.
c. Marca el inicio de las actuaciones a realizar por el ente público competente.

La administración puede ejecutar estas actuaciones en virtud de la normativa supletoria común (Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común, Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, de Contratos del Sector Público, Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local). La forma de gestión de esta ejecución se puede hacer de dos tipos:

a. Expropiación: en virtud de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954.
b. Ejecución subsidiaria a cargo de la Administración.

En algunos casos cuando la Administración ejecuta, los ciudadanos se encuentran en una situación de desamparo, por eso se crea la figura del derecho al realojo y al posterior retorno, todos estos aspectos establecidos por el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

En esta última fase de ejecución están legitimados para participar además de los entes públicos, las comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas y las asociaciones administrativas.  Estos entes, en virtud de su naturaleza, podrán:

a. Actuar en el mercado con plena capacidad jurídica, pudiendo otorgar escritura pública, ser beneficiarios de subvenciones y de la expropiación, pedir financiación externa y firmar convenios o contratos para financiar las actuaciones (contrato de cesión, de permuta o de arrendamiento).
b. Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos de la Administración. Estas asociaciones tendrán personalidad jurídica propia, sus acuerdos se realizarán por mayoría simple (a menos que sus estatutos digan lo contrario).
Finalmente, se pone de manifiesto que esta nueva normativa modifica algunos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, la Ley 58/2008, de 17 de diciembre, General Tributaria, entre las más importantes.

En conclusión, con esta nueva normativa se quiere fomentar el sector de la construcción, el más castigado por la coyuntura económica, mejorando el parque inmobiliario español y modernizarlo para acercarlo al parque inmobiliario del conjunto de la Unión Europea.




Laia Bilbao i Caus                                              Asier Abad Mínguez   
Abogada                                                             Estudiante - 
Col. nº 28.659 ICAB y nº 2.941 ICAG                    Delegado 3r curso Derecho U. Abat Oliba CEU
                                                                           Cofundador “Club de Juristes U. Abat Oliba CEU”
                                                                                             

1 comentario:

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